台北法拍公告,台北市法拍公告,台北法院法拍公告

少子化儼然成為國安問題，內政部近日引用國家發展委員會2016年「中華民國人口推計2016至2061年」報告，以2015年底男、女性單一年齡戶籍人口數做為基期，加入出生、死亡及國際戶籍淨遷移等假設，推估出台灣將在2024年人口總量達到高峰2,374萬人後轉為負成長，2026年之人口總量為2,372萬，在六都中，北市從目前269萬減少至253萬，減少16萬人；桃園增加5.7萬人為最多。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，國發會是以2015年底男、女性單一年齡戶籍人口數做為基期，加入出生、死亡及國際戶籍淨遷移等假設，進行少子化下未來人口推估。北市雖然是台灣首善，但因為高房價、高消費等因素，加上新北、桃園祭出人口移入獎勵措施，未來北市市民外移速度恐怕加快。



從六都狀態來看，北市減少16萬人，減量最大，台中市減少5.5萬人次之，在增加人數上，桃園增加最多，達5.7萬人，新北次之，也有4.8萬人，高雄第三，達2.2萬人，台南增加0.4萬人。大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，在日後人口減少的前提下，勢必出現因資源所產生的區域重新洗牌，不少民眾會因為消費、房價等因素，重新考量居住地，這也可以解釋房價較低的新北與桃園人口增加的原因。台中人口出現減少，雖然幅度不大，也與台中高房價有關，隨著中彰投三都因交通牽起的密切連帶，外溢效應是為何人口外流的重要理由。

至於人口外移後，房價是否會受到影響，徐佳馨指出，人口減少對於房價自然是負面效果居多，但北市因為聚集了全台政經資源，雖然基本面不佳，但針對某些豪宅或是特殊產品，仍有其抗性，惟日後市場將難出現如同過去全面翻漲的表現，取而代之的是個案表現，購屋人購屋時仍就應回歸本質，而非追逐虛幻期待。

房價過高不只在2009年行政院研考會現為國家發展委員會調查成為民怨之首，日前，在台北市立大學市政管理學院公布「2017年上半年六都市政品質與競爭力調查」中，六都在「房價合理程度」項目之滿意度排名，均為13項調查指標之末。其中台北市在該項「非常不滿意」與「不太滿意」兩者合計達85.4％，為六都最高。又台北市房價所得比在2013年第4季達到15.01，為全球最高，2015年第1季更創新高達16.16，央行總裁彭淮南也在2012年對外表示「央行總裁1年薪水也買不起豪宅的1坪」，再加上如以淨坪計價，台北市豪宅每坪價格約250萬元甚高於東京，顯示過去房地產市場過熱，已造成台北市房價水準達到相對不合理的現象。

高房價問題原因在於過去中央政府帶頭作多，炒房拼經濟；房市資訊不明，易哄抬；房地價稅不合理，投資利多本少以及國人有土斯有財觀念，房地資產配置比重過高等因素造成。從以下台北市近年房市回顧分析圖圖1可簡單歸納近十餘年來台北市不動產市場呈現「政策寬鬆、房市飆車」、「量縮七年、房價始跌」以及「炒房打房、市場起伏」現象。簡言之，資訊半透明、交易頻爭議、價稅不合理與市場高起伏，應是近年房市亂象的4大主因。



面對市民買不起房甚或租不到房的「居住不正義」，有賴政府從「健全房市」、「稅賦健全」、「住宅政策」與「社福補貼」四大面向來舒緩上述困境。北市府已分由地政局、財政局、都發局及社會局等單位，從上述四大面向分別切入，就地方政府權責部分提出各項策略與行動方案，引領不動產市場健全發展，落實居住正義。

其中，在地政局主政「健全房市」項目，主動提出資訊透明、交易安全、價稅合理與金融穩健等三加一政策面向，除金融穩健政策有賴中央政府權責外，地政局近年已積極推動健全房市三大面向如圖2，並從柯市長上任以後，精進各項行動，近3年重要執行成效如下：

一、「資訊透明」─秉持全面、即時、正確等3大執行原則，根本解決不動產市場資訊不對稱問題：

精進實價查詢功能─比價清單、大社區交易履歷、大數據進階統計

1.實價登錄open data─實價周報

2.定期發布不動產動態月報、年報

3.首創台北找房SOP─熱門路段房價索驥、租金索驥

4.持續發布住宅價格指數並首創發布商辦租金指數

二、「交易安全」─按交易流程，從事前、事中、事後分別落實各項交易安全機制，維護消費權益：

1.公開查核結果、裁罰業者名單及消費爭議等資訊

2.建立爭議查詢、受檢資訊管理等系統

3.建立不動產說明書雲端服務平台

4.推動預售屋管理新制及契約預審

5.推動多元消費爭議處理管道

6.租賃新制多元宣導

三、「價稅合理土地」─促進土地稅基公平合理，並協力中央土地稅改：

1.持續推動地價區段細緻化：106年地價區段增加199個，區段增加率4.79％，六都第一，促進地價公平合理。

2.如實反映地價動態，推動價、租、稅分離，引導稅賦及產業健全發展。

3.積極參與中央政府稅制改革：建議縮短公告地價調整頻率及逐步落實價租稅分離等各項修法建言。

為落實並促進房價合理，北市府持續推動各項健全房市政策，經彙整相關局處的行動方案如圖3，並歷經數次產官學研民會議共同研商，地政局更在2017年3月出版「2017台北市健全房市政策與行動」電子專書，對外公開政策行動綱領與執行策略，並作為市府房市政策執行依據，期能透過引導市場健全發展，逐步邁向健全房市與居住正義。

台北市地政局地政加值服務統計顯示，今年首季台北市住宅成交件數較去年同期回溫，年增 22.54%；平均單價成交最多的區間，落在每坪 41-50 萬元，占北市整體住宅的 22.5%，其次是每坪 51~60 萬元，單價每坪 41-60 萬元的物件，占總成交件數約 4 成。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，若以每坪 41-50 萬元的單價換算，購買兩房或公寓三房產品，成交總價可控制在 1000-1500 萬元，這也是台北市今年第 1 季住宅成交最多的產品，這樣的總價對於北市的首購族來說，自備款約 250-375 萬元，就有機會買到一間台北市的房子。

不過，單價每坪 41~50 萬元，在台北市能夠購屋的區段也會有所侷限，可能是比較平價的區段，或是路段條件不錯，但相對較為老舊的公寓住宅等。

根據北市的地政局的統計顯示，包括台北市相對平價的首購區段萬華區、大同區，北投區、文山區，與熱門住宅區段的內湖區與南港區，甚至是市中心的中山區，相對比較容易入手單價每坪 41-50 萬元的房子。

除了一般住宅交易回溫外，北市單價百萬元以上的住宅交易，今年第 1 季實價的件數也從谷底回溫，2016 年第 1 季的件數為 74 件，不過 2017 年第 1 季北市單價百萬住宅實價有 92 件，增加幅度也在 24% 左右，表現與整體趨勢一致。

透過實價的資料也可發現，北市購屋人的熱門購屋單價區段外，也可以發現房市從底部回穩的跡象，北市今年第 1 季住宅的實價件數為 2147 件，比去年同期的 1752 件增加了 22.54%，一部分是因為去年同期有房地合一因素干擾，基期相對偏低，另一方面也是房市交易量有觸底反彈的跡象。

根據台北市地政局加值服務統計，今年Q1台北市住宅平均單價最多的區間，落在每坪41~50萬元，占北市整體住宅的22.5%，等於每5戶就有1戶成交在此單價區間，其次是每坪51~60萬元，而今年Q1的成交件數，與去年同期相比，交易量年增逾2成，顯示房市有觸底反彈跡象。

▲根據地政局數據統計，台北市最多成交單價區件落在41~50萬元，可在北市的文山、萬華、大同等相對平價的區域購屋。

每坪41~50萬元 總價1500萬買進北市

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若以每坪41~50萬元換算，購買兩房或公寓的3房產品，成交總價可控制在1000~1500萬元，這也是台北市Q1住宅成交最多的產品，對於北市首購族來說，自備250~375萬就有機會買到一間台北市的房子。

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不過每坪41~50萬元的單價，在台北市能夠購屋的區域有限，根據台北市地政局統計顯示，台北市相對平價的首購區如：萬華、大同、北投、文山區，與熱門的內湖、南港，甚至是市中心的中山區，都是相對容易入手單價在41~50萬元的房子。

百萬住宅交易回溫 年增2成多

除了一般住宅交易回溫，北市單價百萬以上的住宅交易，今年Q1實價的件數也從谷底回溫，去年Q1的件數是74件，今年Q1上升到92件，增加幅度在24%，表現與整體趨勢一致。

透過實價的資料發現，台北市Q1住宅的實價件數是2147件，比起去年同期1752件增加22.5%，一部分是因為去年同期有房地合一因素干擾，基期相對較低，另一方面也是房市交易量有觸底反彈跡象。

受房地合一稅實施等因素影響，市場觀望態勢明顯，內政部今天發布105年第3季及第4季全國、6都住宅價格指數，經統計，第4季全國住宅價格指數113.38，為近2年新低。

營建署表示，住宅價格指數是衡量住宅市場價格變動的參考指標，以102年設為100當作基期。

根據統計，105年第3季全國住宅價格指數為115.6，較第2季上漲0.13%；經短暫反彈後，第4季全國住宅價格指數113.38，為近二年新低，較105年第3季下跌1.55%，也較去年同期下跌0.41%。

距離住宅價格指數最高點104年第1季的115.19，累計下跌1.57%，可發現全國住宅價格逐步往下修正，但幅度相對緩慢。

統計顯示，若以6都來看，相較於第3季，多數呈現下跌趨勢，其中以台中及高雄是下跌幅度較大，分別下跌1.87%及1.15%。

若觀察這兩季，以6都住宅價格的變動來看，可發現第3季多數出現上漲現象，僅雙北市呈現下跌；但到了第4季則多數出現下跌跡象，僅桃園市呈現持平，顯示第3季的上漲僅為短暫反彈現象。

營建署表示，整體而言，105年第3、4季的房市受到房地合一稅實施及稅基正常化、房貸利率持續偏低等因素影響，市場觀望態勢明顯，未來房價走向受到106年全年房屋交易量是否趨於穩定影響。

營建署發布105年度第4季房價負擔能力指標，全國房屋貸款負擔率38.34%，等於每月所得近4成繳貸款；其中，台北房價所得比為15.18倍，也就是15年多不吃不喝才買得起房。

內政部營建署公布，105年第4季全國貸款負擔率為38.34%，較上季減少0.15%；房價負擔能力等級維持於略低程度，房價所得比為9.32倍，較上季略降0.03倍。

營建署解釋，房價負擔能力的貸款負擔率，其比例越大者，表示其房價負擔能力越低，依照不同比例區分為可合理負擔、略低、偏低、過低四種不同得負擔能力等級。

20個縣市中，第 4季全國及各縣市的房價負擔能力，以台北市與新北市屬於過低程度，但台北市、新北市房價負擔能力，在季變動與年變動呈現房價負擔能力提升。

統計顯示，台北市貸款負擔率為62.48%，較上季減少1.23個百分點，較上年同季減少3.78個百分點；房價所得比為15.18倍，較上季減少0.28倍，較上年同季減少0.56倍。

新北市貸款負擔率為51.91%，較上季減少0.42個百分點，較去年同季減少1.37個百分點；房價所得比為12.61倍，較上季減少0.09倍，較上年同季減少0.05倍。

營建署分析，全國、台北市、新北市房價負擔能力較上季略微提升，其中全國、臺北市、新北市中位數住宅總價，分別較上季略微下降約0.18%、1.69%、0.61%。

而家戶年可支配所得中位數，分別較上季上升0.12%、0.16%、0.11%。在中位數住宅總價略微下降，家戶年可支配所得中位數略微上升的前提下，房價負擔能力呈現略微提升。

不過，營建署指出，房價負擔能力資料中的房價所得比，其計算方式是參考國際慣例，並未針對坪數、房型、樓層、屋齡等房屋品質面向予以標準化。

內政部今日發布105年第3季及第4季全國、6都住宅價格指數。第4季全國價格指數113.38為近2年新低，較上季下跌1.55%，也較去年同期下跌0.41%，有逐漸往下修正趨勢；6都相較上季也多呈現下跌趨勢，以台中市、高雄市跌幅較大。學者指出，盤跌趨勢確立，房價很可能維持3、4年緩跌格局。

▲內政部次長花敬群說，房市資訊透明化是政府目標，委外研究團隊的報告技術成熟、符合國際學術標準，未來將定期發布。

住宅價格指數是衡量住宅市場價格變動的參考指標，以102年全年設為100當作基期。研究團隊說明，去年第3季全國住宅價格指數為115.16，較上季上漲0.13%，經短暫反彈後，第4季降為113.38，距離最高點104年第1季的115.19，累計下跌1.57%，可見全國住宅價格有逐步修正趨勢，但幅度相對緩慢。觀察6都住宅價格變動，發現第3季多為上漲，僅雙北市呈現下跌；但到了第4季多數出現下跌跡象，僅桃園市持平，顯示僅為短暫反彈。從第4季來看，6都以台中市指數下跌最多，桃園市雖是唯一未下跌的都會區，仍明顯低於前波價格高點。

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研究團隊表示，雙北市部分，價格指數雙雙來到近三年的新低點，台北市更跌破基期100，桃園市、台中市、台南市、高雄市也都緩步盤跌；台南市、高雄市修正幅度及速度相當小，表面上相對抗跌，而從過去南部地區住宅價格上漲時序較晚，及過去幾季住宅價格走勢來看，仍有持續下跌可能。整體而言，去年第3季、第4季房市受到房地合一稅及稅基正常化、房貸利率持續偏低等因素影響，市場觀望態勢明顯，未來房價走向的關鍵，將是今年全年房屋交易量能否趨於穩定。

主持該計劃的屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲認為，全國盤跌趨勢確立，北部跌幅明顯，中南部較緩，大致上屬於溫和修正，但中南部續跌的機會大，值得重視，預估房市盤整期間將維持3、4年，每年房價可能修正3%~5%。

此外，對於先前外界質疑政府刻意隱匿資訊，內政部次長花敬群澄清，房屋買賣登記須1個月時間、實價登錄需1個月時間、政府製作統計資料須1個月時間，因此才會造成約3、4個月的時間差，加上一些行政程序上耽誤，不必過度解讀。房市資訊透明化是政府目標，委外研究團隊的報告技術成熟、符合國際學術標準，未來將定期發布。

營建署國宅組組長朱慶倫補充，初步規劃將縮短政府統計發布時間，預計今年7月公布第1季住宅價格指數、9月公布第2季數據，未來若實價登錄能跟買賣登記同步，時程會再縮短。目前統計內容已涵蓋當季8成以上的交易，準確度與完整度無虞。